Як працюватиме український ринок землі?

Доцент Київської школи економіки Олег Нів’євський, розказав, чого варто чекати від відкриття ринку купівлі-продажу сільськогосподарської землі в Україні та проаналізував наслідки мораторію, який триває уже майже два десятки років.

Ринок землі важливий для України?

Так. Для початку важливо окреслити масштаб проблеми. 42 з 60-ти мільйонів гектарів всієї території України – це сільськогосподарська земля. Ми говоримо про 70% території України. 40 з 42-х мільйонів гектарів знаходяться під мораторієм – коли землю не можна ні купувати, ні продавати, ні вносити в заставу в банк, ні вносити у статутний капітал підприємства. Це 66% території України – тобто ми говоримо про масштабну економічну проблему України.

 

Чому в Україні взагалі ввели мораторій?

 

У Радянському Союзі вся земля була державна. Всередині 90-х років частину всіх сільськогосподарських земель розпаювали – роздали працівникам  колгоспів та соціальної сфери на селі. Такої розпайованої (або приватної) землі в нас біля 28 млн га. В цілому ж в приватній власності в нас знаходиться 31 млн га. 10,4 мільйони гектарів залишилися в державній власності. 

 

До  2001 року не було мораторію. А потім у 2001-му році прийняли Земельний кодекс і в перехідних положеннях написали, що тимчасово заборонена купівля-продаж сільськогосподарської землі. На той момент було побоювання, оскільки не було досвіду існування ринку. Тому тогочасні політики вирішили запровадити мораторій, щоб ніби то уникнути негативних ефектів на нерозвиненому ринку. Такі тимчасові заборони мають сенс, але мораторій триває уже 18 років, його продовжували десять разів. Були лозунги «Не дамо продати рідну землю», питання стало дуже політичним. 

 

Зрештою чинний президент Володимир Зеленський заявив, що наступного року запускаємо ринок землі. Цікаво подивитися на еволюцію думок фермерів та інших сільськогосподарський виробників. За 12 років майже усі прийшли до думки, що ринок сільськогосподарської землі має бути відкритим. Залишається лише питання, яким саме має бути цей ринок, тобто який має бути дизайн ринку. 

 

Чому досі не відкрили ринок?

 

Мораторій є свого роду «субсидія» агровиробникам. Оскільки мораторій занижує вартість землі, вони орендують її за ціною, нижчою за реальну вартість . Це досить гарна допомога для них. Виробникам не дуже подобається скасування мораторію, бо зростання орендної плати буде відбуватися швидше. Це вигідно, насамперед, неефективним виробникам, які живуть за рахунок цієї земельної «субсидії». Ефективні виробники бачать у скасуванні мораторію більше позитивних моментів для себе, оскільки для того, щоб робити інвестиції, треба бути впевненим, що цю землю не заберуть. На орендованій землі такі капіталовкладення майже не робляться. 

 

За моїми спостереженнями, переважна більшість агрохолдінгів підтримують скасування мораторію, бо це дає їм можливості перенести бізнес на зовсім іншу траєкторію розвитку, але є маленькі і середні виробники, які не проти ринку землі, але мають власне бачення цього.

 

Чому мораторій – це погано?

 

По-перше, власники паїв – у нас їх сім мільйонів – позбавлені права розпоряджатися своїм майном. Уявіть, що ви володієте квартирою, але не можете її продати. Те саме з землею. Це порушення конституційних прав. І це було підтверджено минулого року Європейським судом з прав людини. Мораторій на продаж землі – це порушення прав людини. Один мільйон з цих людей уже померли і так і не скористалися своїм конституційним правом. Тобто, це питання стосується не тільки 66-ти відсотків території України, а й 16-ти відсотків населення України. 

 

За нашими розрахунками, мораторій збив розвиток аграрного сектору України на нижчу траєкторію розвитку. Ми, безумовно, розвиваємося, але за нижчою траєкторією, щороку втрачаємо певний відсоток невиробленої продукції, недоотриманих прибутків, недоотриманого ВВП і так далі. За нашими розрахунками, в середньому щорічне зростання продуктивності зменшилося на шість відсотків. Це відбувається тому, що землю не можна віддати в заставу, відповідно, не відбувається кредитування під заставу землі, немає потрібних інвестицій та підвищення ефективності виробництва, повільніше земля “переходить” від менш до більш ефективного виробника.

 

Дуже негативна річ – як наслідок мораторію – це деградування землі, тому що сільськогосподарські виробники найчастіше не мають своєї землі і працюють на орендованій. Свою землю переважно мають тільки маленькі фермери. А працюючи на орендованій землі (по аналогії із орендованою квартирою), зазвичай виробники роблять короткострокові вкладення, не турбуються про родючість грунтів. І що ми маємо в результаті? Люди не вкладають в землю, родючість грунтів падає. Виробники в основному вкладаються в однолітні культури (соняшник, пшеницю, ріпак), які дають швидкий результат. Інвестиції у довгострокові проекти (тваринництво, сади, ягідники) – доволі ризикована справа в такому випадку. І ми отримуємо сільськогосподарське виробництво з невеликою доданою вартістю. За цими показниками ми відстаємо на 30 відсотків від Росії, на 40 відсотків – від Польщі, втричі – від США, в п’ять разів – від Франції. 

 

З іншого боку, візьмемо розвиток громад. Зазвичай земля є основним ресурсом надходження коштів до місцевих бюджетів. Доходи місцевих бюджетів складаються з земельного податку, частини податку на доходи фізичних осіб (від оренди паїв) і єдиного податку четвертої групи оподаткування. Всі ці три податки залежать від ціни на землю. І, відповідно, якщо вона нижча через мораторій, то і доходи менші. А через те, що є мораторій, орендна плата занижена, оскільки немає альтернатив. Вартість паїв складає приблизно $60 за гектар у 2018 році, у той час додана вартість, що генерується з цього гектару, близько $500.  З іншого боку, через мораторій в нас є така штучна річ як нормативна грошова оцінка, яка є базою оподаткування для земельного і єдиного податків і немає нічого спільного із ринковою вартістю і нижча за ринкову вартість. Тобто, через мораторій місцеві бюджети недоотримують кошти і немає ресурсів на додатковий розвиток.

 

Яка процедура скасування мораторію і чи реально це зробити у 2020-му, як про це сказав президент?

 

Так, це реальний термін. Дев’яти місяців достатньо для того, щоб підготувати законодавчу базу та запустити необхідні для ринку інститути. Що для цього потрібно? Ухвалити закон про обіг земель сільськогосподарського призначення і декілька законопроектів, які стосуються фінансування землі та інституційних складових. Вони вносять зміни в різні закони. Але основний закон – про обіг земель сільськогосподарського призначення. Він є головною вимогою для скасування мораторію. Це Верховна Рада може зробити протягом перших двох тижнів роботи. Я не бачу взагалі проблем з цим. Крім того, технічна інфраструктура також готова, оскільки вже зараз можна вільно купувати і продавати біля 3 млн га так званої “непідмораторної” землі – така сама сільгоспземля як і підмораторна

 

Є питання з фінансуванням фермерів – малих сільськогосподарських підприємств. Вони просять про фінансування для купівлі землі і тоді вони погоджуються з відкриттям ринку. І мають рацію. Тому що вони хочуть бути в рівних умовах з великими гравцями у доступі до кредитів. Зараз великі гравці в кращому становищі, банки з ними працюють залюбки, а малі фермери в силу різних причини не мають до цього доступу. Вони просто не можуть взяти кредит. Це – провал ринку, який треба виправляти. Для цього потрібно створити фінансову установу, яка дасть можливість покращити доступ до  кредитування малих фермерів. 

 

Чи не повезуть український чорнозем вагонами до інших країн?

 

Навіть з мораторієм нічого не заважає іноземному бізнесу орендувати землю. Як у ситуації з агрохолдингом «Мрія», який розпоряджається приблизно  тридцятьма тисячами гектарів, і корпоративні права на який були куплені Саудівською Аравією та фактично орендарем великого шмату землі є Саудівська Аравія. Дуже багато орендують європейці, вони вже тут і користуються землею. 

 

Міжнародний досвід свідчить, що ці побоювання є дуже перебільшеними. З іншого боку відсутність іноземного попиту – це зменшення загального попиту, до того ж це інвестиції,  за які ми боремося з одного боку, а з іншого кажемо що нам вони не потрібні. Також це нові технологій і в першу чергу сучасні знання, чого так не вистачає у нас.

 

Як утворюватимуться ціни на ринку землі?

 

Ринок сам утворює ціни, державного регулювання не потрібно. Загалом це дуже цікава річ, оскільки ціна на ринку землі, з одного боку, визначається попитом, і пропозицією, а з іншого боку, це похідна від прибутковості веденні бізнесу. Поле в певному районі, де розташоване прибуткове підприємство, буде коштувати більше, ніж поле, де підприємство неприбуткове.

 

За умови відкритого ринку землі, що може з нею зробити власник?

 

Якщо у вас є пай чи земельна ділянка, ви можете її продовжувати надавати в оренду, продати, якщо вона вам не потрібна, або взяти кредит в банку і створити своє виробництво на цій землі. До цього було півтори можливості: віддати в оренду або щось робити самостійно без можливості отримання кредиту під заставу. Тут відкриваються ще півтори можливості: продаж і можливість кредитування під заставу.

 

Чи відбудуться якісь зміни для орендарів?

 

Основним аргументом бізнесу зараз, який голосує проти, полягає в тому, що це зламає їм бізнес-модель. Але ні. 

 

По-перше, договори оренди не припиняють своєї дії при зміні власника паїв. Якщо договір було укладено на 10 років – він працюватиме 10 років незалежно від того, чи зміниться власник землі.

 

По-друге, орендарі мають переважне право викупу землі. Якщо власник землі захоче продати, то від зобов’язаний у першу чергу запропонувати купити орендарю, а вже потім виходити на ринок.

 

Тобто якихось значних ризиків для бізнесу я не бачу. Звісно, що вони мають тримати певні ресурси для можливості викупити певну кількість землі, та за нашими підрахунками у більшості такі ресурси є. 

 

В Україні земля дорога?

 

Ні, доволі дешева. В середньому ціна коливається у проміжку від $1200 до $1500. Це низька ціна. В тій ж Польщі ціна складає 10 000 євро, в Нідерландах – 60 000 євро. Але ціна, звісно, повинна зростати, зараз дуже гарний період для вкладень у землю. Населення планети невпинно зростає, землі більше не стає, відповідно, її вартість збільшуватиметься.

 

Чи буде створено якийсь орган для регулювання ринку?

 

Усе залежить від концепції/дизайну ринку. У нас контролює використання земельних ресурсів Держгеокадастр. Я не вбачаю потребу в якомусь окремому органу, для чого? Якщо потрібно контролювати к обмеження на концентрацію як власності, так і використання землі в одних руках, то для цього в нас є відповідна установа – Антимонопольний комітет України.

 

Яким буде ринок землі в Україні?

 

Ми зробили економічне моделювання різноманітних сценарії моделей ринку. Представили 35 сценаріїв, а усього їх може бути набагато більше. Виходячи з міжнародного досвіду та варіантів моделювання сценарію, дизайн ринку повинен бути таким: мінімум обмежень, оскільки вони створюють непотрібні проблеми та зайву невизначеність, корупція, і їх завжди можна обійти. Наприклад, якщо можна буде купляти тільки фізичним особам, то юридична особа наймає двадцятьох робітників і оформляє землю на них. 

 

Обмеження нічого, крім корупції, в економіці не створюють. Краще використовувати м’які способи регулювання: оподаткування та обмеження на концентрацію. Також є питання доступу іноземців до ринку, їм потрібно його надавати. Звичайно, вони можуть жорсткіше регулюватися, але «відрізати» їх від ринку не можна, тому що це нові технології, нові іноземні інвестиції, капітал, знання та інше. За нашими розрахунками також треба підтримувати малих фермерів для того, щоб вирівняти їх в доступі до кредитування з тими ж агрохолдингами. 

 

Якщо забезпечити комфортні умови для малих фермерів та мінімум обмежень, то можна досягти додаткового зростання ВВП більше за 3%.