30 листопада 2023 року Програма USAID з аграрного та сільського розвитку (АГРО) та Центр досліджень продовольства та землекористування при Київській школі економіки (KSE Агроцентр) організовали публічну дискусію «Ринок земель в Україні: стан, ефективність, прозорість».

Основні тези спікерів:

Джеймс Хоуп, директор місії USAID в Україні

• Земельна реформа є важливою не тільки для сьогодення, але й для майбутнього України.

• Є багато роботи, яку потрібно зробити задля побудови кращого майбутнього, і земельна реформа є одним з його стовпів. Для USAID та посольства США важливим пріоритетом залишатиметься підтримка агросектору, земельної реформи та усього до них дотичного.

• Ми об’єднуємося, щоб продовжувати просувати земельну реформу та розвиток сільського господарства України як на внутрішньому, так і на зовнішньому ринках, оскільки, як ми всі знаємо, українські аграрії годують мільйони людей у всьому світі.

Микола Сольський, Міністр аграрної політики та продовольства України

• Реформа ринку землі є прозорою. Усе, що відбувається з ринком землі, видно щоденно завдяки електронним державним реєстрам.

• Щорічно в Україні продається лише 0,3% землі сільськогосподарського призначення. Це відповідь скептикам, які пророкували, що початок реформи призведе до масової скупки української землі.

• З самого початку усі корупційні ризики були зведені до нуля. Верховна рада не піддалась демагогії та популізму і не підтримла положення про першочергове право власності територіальної громади чи держави, необхідність чималої кількості погоджень, тощо.

• Будь-які емоційні заяви про відтермінування певних етапів реформи недоречні. Навпаки, треба швидше рухатися до поставленої мети. Це вигідно як з точки зору економічного розвитку, так і для надходження реальних інвестицій та формування привабливого бізнес-середовища.

Олександр Гайду, голова Комітету з питань аграрної та земельної політики

• У 2020 році було прийнято Закон України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», який скасував 20-річний земельний мораторій і відкрив можливість запровадження в Україні ринку землі. Цей закон сформував модель ринку, яка передбачає його поступове відкриття.

• Зараз ми очікуємо початок другого етапу реформи, що вступає в дію 1 січня 2024 року. Він дозволить власникам залучати додаткові інвестиції, тому що фінансові установи можуть кредитувати під заставу земельних ділянок.

• Комітет здійснює постійний контроль за виконанням законодавства з питань обігу земель сільськогосподарського призначення і продовжує законотворчу роботу щодо впровадження земельної реформи, яка відповідає вимогам сьогодення та інтересам країни на шляху інтеграції до Європейського Союзу.

• Наразі, основним завданням Комітету є адаптація земельного законодавства до потреб воєнної та післявоєнної відбудови держави. Зокрема, зараз у другому читанні ми розглядаємо законопроект, який має надати можливість якомога швидше та без зайвих бюрократичних проблем змінити цільове призначення деяких земельних ділянок за межами міста в період бойових дій, коли багато промислових об’єктів зруйновано, для будівництва об’єктів промисловості чи енергетики, військових об’єктів. Комітет також працює над проектом закону про охорону та відновлення ґрунтів та багатьма іншими.

Сергій Кубах, Керівник групи земельної реформи в USAID Agriculture Growing Rural Opportunities Activity (AGRO)

• За перший рік війни, прямі збитки аграрного сектора України сягнули 9 мільярдів доларів. Непрямі збитки становлять понад 40 мільярдів доларів і зростають. Це вимагає значних капіталовкладень і значного залучення фінансування. У цьому може допомогти ринок землі. Без нього країна повністю не одужає. Проект USAID AGRO та Київська школа економіки почали спільний дослідницький проект «Земля незламності», в рамках якого ми моніторимо стан земельних відносин, їх можливості та доступні інструменти.

• З 880 днів існування ринку, 645 припало на повномасштабну війну. Ринок пройшов перевірку на міцність.

• Основою ринку є законодавча база – це вісім законів, які за своїми основними принципами відповідають усім вимогам ЄС. Є питання, які потребують вирішення, але основа вже закладена.

• Жоден із міфів опонентів ринку не справдився: 99,5% ділянок, придбаних за понад два роки, залишилися у сільськогосподарському виробництві.

• Ринок став частиною економіки: обіг і використання землі сільськогосподарського призначення приносить громадам у середньому 10-12% від загального бюджету.

• В Україні розвинутий ринок оренди земель сільськогосподарського призначення комунальної власності через аукціони на платформі Prozorro. Це вже приносить громадам річний дохід у розмірі 355,2 млн грн.

• Лише з початку 2023 року середня ціна зросла на 10,4% до 38,5 тис. грн/га, тобто капіталізація ринку сільськогосподарських земель зросла на 115,1 млрд грн. Таким чином, власники земельних ділянок стали заможнішими на три мільярди доларів і можуть використовувати цей капітал для залучення фінансування для свого виробництва. Втім, для цього потрібно вчасно відкрити ринок для юридичних осіб.

• Станом на кінець жовтня 2023 року укладено 179 950 угод купівлі-продажу сумарною площею понад 395 тис. га.

• В обігу перебуває близько 1% сільськогосподарських угідь, що відповідає показникам країн із розвиненим ринком землі. Масового скуповування землі в Україні немає.

• Ринок землі відновлюється після перших місяців війни, протягим яких не працювали реєстри. Кількість землі в обігу є стабільною щомісяця та щокварталу вже понад півроку.

• Найбільш активними є ринки землі в Полтавській, Хмельницькій та Харківській областях. Ціни відрізняються по країні та залежать від близькості до фронту.

• В основному в обігу знаходяться землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на які діяв мораторій.

• За оцінками Київської школи економіки, після відкриття ринку землі для юридичних осіб сільгоспвиробники потенційно можуть залучити під заставу землі сільськогосподарського призначення до 70 мільярдів гривень. Ці кошти дозволять частково відшкодувати ті втрати майна (яке могло слугувати заставою), яких зазнав агросектор через повномасштабне вторгнення РФ. Тобто другий етап ринку збільшить ліквідність і ринкову капіталізацію.

Денис Башлик, заступник Міністра аграрної політики та продовольства України з питань цифрового розвитку, цифрових трансформацій та цифровізації

• Відкриття ринку землі та проведення земельної реформи створили можливості для реалізації прав власників землі та розвитку бізнесу. Ми вже бачимо синергію земельної реформи з іншими урядовими ініціативами, наприклад, урядовою програмою надання дотацій на городи та теплиці. Більшість садових проектів за програмою знаходяться у власності, а не в оренді, що є значним індикатором.

• Сьогодні трансформація аграрного сектору відбувається через виклики, спричинені в тому числі й війною. Багато агровиробників зараз замислюються про розвиток переробки. Реконструкцію та довгострокові інвестиційні проекти важче реалізовувати на орендованій землі, тому значення ринку землі в контексті реконструкції зростає.

• Коли відкриється ринок для юридичних осіб, їх також перевірятимуть за всіма процедурами, які є для фізичних осіб.

• Система моніторингу земельних відносин є необхідною для подальшого розвитку ринку, і вона має запрацювати наступного року. Це забезпечить максимальну прозорість, оскільки, коли є прозорість, немає жодних зловживань.

Олег Приходько, в.о. голови правління Фонду часткового гарантування кредитів у сільському господарстві

• Фонд уже працює з банками щодо укладення перших договорів про співпрацю щодо пропозиції продуктів комерційнимих банків під гарантії Фонду до того як ринок відкриється для юридичних осіб. Статутний капітал Фонду зараз наповнюється і становитиме 735 мільйонів гривень. Таким чином, керуючись вимогами законодавства та Національного банку України, фонд зможе гарантувати кредити загальним обсягом близько 2,8 млрд грн. Оскільки Фонд покриває 50% ризиків, він може сприяти формуванню кредитних портфелів у сегменті до 500 га на суму понад 5 млрд грн.

• Цільовий сегмент Фонду, який до повномасштабного вторгнення становив близько 28 тис. позичальників, зараз оцінюється на рівні 23 тис. Понад 70% з них готові брати кредити та планують збільшити земельну базу шляхом викупу чи додаткової оренди. Припустимо, що Фонд працюватиме з іншими програмами державної підтримки, насамперед з програмою доступних кредитів 5-7-9, яка охоплює 80-90 відсотків сегменту МСП в агросекторі. У цьому випадку гарантії Фонду дозволять сільгоспвиробникам значно збільшити кредитні можливості для інвестицій та поповнення обігових коштів. Також Фонд підтримуватиме іпотечне кредитування сільгоспвиробників на купівлю землі на строк до 10 років.

Інна Бернацька, віце-президент Нотаріальної палати України

• Модель поступового відкриття ринку землі сільськогосподарського призначення виявилася правильною. Це дозволило зберегти довіру людей до законності та запобігти рейдерству.

• Усі нотаріуси мають доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Єдиного реєстру юридичних осіб та ФОП, Національної кадастрової системи. Однак подальше прискорення процедур верифікації зменшить транзакційні витрати.

• Зокрема, необхідно якнайшвидше запровадити електронний реєстр санкцій для перевірки покупців землі, оскільки наразі ця інформація доступна у вигляді окремих указів Президента, перевірка яких займає тривалий час. Також необхідний доступ нотаріусів до бази податкової служби для підтвердження доходів юридичних та фізичних осіб. Крім того, нам потрібен доступ до демографічного реєстру, тому що багато людей зникли безвісти, а їхні паспорти були вкрадені на окупованих територіях.

• Що стосується другого етапу ринку землі, то необхідні додаткові запобіжні заходи для захисту юридичних осіб, оскільки вартість корпоративних прав юридичної особи, яка придбала землю, значно зростає, а сама юридична особа може стати об’єктом рейдерства. У Верховній Раді розглядається законопроект 5644, який містить вимогу встановити обов’язкове нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу корпоративних прав, і у 2024 році ця норма має бути прийнятою.

• Також необхідно вдосконалити процедури реєстрації результатів земельних торгів.

Роман Нейтер, дослідник-експерт з аграрної та земельної політики проекту «Земля Незламності»

• Є три невирішених завдання. Перший – це розширення доступу дрібних агровиробників до кредитування, що має доповнюватися повноцінним запуском Фонду часткового гарантування кредитів у сільському господарстві.

• Другим завданням для підвищення ефективності ринку землі є перегляд Національним банком України нормативу ліквідності земель сільськогосподарського призначення в заставу, який на сьогодні становить 0,35. Зараз на кожні 100 гривень вартості земельної ділянки можна отримати лише 35, що обмежує обсяг доступних кредитних ресурсів. Сподіваємося, що відкриття ринку для юридичних осіб та підвищення ліквідності ринку створять передумови для перегляду та коригування цього коефіцієнта (Постанова № 351).

• Третім завданням підвищення ефективності ринку землі є зниження трансакційних витрат. Зараз трансакційні витрати на оформлення одного договору складають близько 12-15 тисяч гривень – в середньому близько 15% від вартості угоди.

Євгеній Горовець, перший заступник Міністра юстиції України

• Можемо констатувати, що за два роки роботи ринку землі було декілька скарг до Міністерства юстиції щодо роботи нотаріусів, і в жодній із цих скарг ми не знайшли порушень. Жодна реєстраційна дія щодо переходу права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення не була скасована. Були скарги на чинне законодавство, але ми їх залишили без розгляду. Тому правове оформлення системи обігу земель сільськогосподарського призначення вже витримало перевірку часом.

• Дійсно, існує проблема високих трансакційних витрат. На це впливає обсяг перевірок, які проводить нотаріус. На першому етапі відкриття та ринку їх було багато. Відтоді було спрощено деякі правові умови, наприклад, щодо з’ясування кількості землі, яка належить одному з подружжя. Крім того, скасовано перевірки на землі для індивідуального садівництва та особистого селянського господарства. Відповідно, ми можемо продовжувати рухатися вперед, спрощуючи конкретні вимоги. Другий механізм зниження трансакційних витрат – автоматизація: покращення якості даних у всіх реєстрах, якіості обміну між ними, автоматизація результату.

• У результаті держава створить ресурс, який забезпечить базовий рівень перевірок в автоматичному режимі та знизить трансакційні витрати. Також ми працюємо над забезпеченням доступу нотаріусів до Єдиного демографічного реєстру. Уряд ухвалив відповідну постанову, але вона ще не набула чинності. Найближчим часом буде доопрацьовано відповідне програмне забезпечення, і такий доступ буде надано.

• Запуск другої черги ринку землі не потребує змін до підзаконних актів. Існуючий алгоритм є досить універсальним і гнучким.

• У законодавстві є норма, яка умовою для відчуження частки юридичної особи встановлює відсутність у юридичної особи відповідного земельного банку. Це проблематично, враховуючи інфраструктуру наших реєстрів, взаємодію тощо. Ми будемо рухатися далі; така взаємодія буде забезпечена. Про це має подбати покупець відповідної частки у статутному капіталі. Це стандартна практика, і в бізнесі заведено, що коли ви купуєте бізнес і проводите так званий due diligence, він може мати різну глибину. Що стосується чек-листа, то з 1 січня 2024 року з’являться такі процедури: перевірка земельного банку юридичної особи, порівняння його із земельним банком фізичної особи та прив’язка фізичних осіб до юридичних. Програмне забезпечення, яке б автоматично все це відстежувало, контролювало та видавало агреговані дані в єдиному інтерфейсі, досить дороге. Але ми розуміємо цю проблему і будемо працювати над її вирішенням.

Дмитро Макаренко, в.о. Голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру

• Державний земельний кадастр, певно, є найбільш глобальною офіційною інформаційною системою України. Сьогодні він заповнений на 74%. Хоча кадастр певний час не працював, а публічна кадастрова карта закрита через воєнний стан, кадастр вже відновив свою роботу, розробляються нові сервіси та функціонал, виписуються витяги, реєструються ділянки.

• Минулого року ми з міжнародними партнерами завершили проект технічної оцінки програмного забезпечення «Кадастр» і всіх його компонентів і домовилися про наступний етап реінжинірингу системи.

• Що стосується моніторингу ринку землі сільськогосподарського призначення, то Держгеокадастр вже проводить це завдяки налагодженій співпраці з Держреєстром майнових прав. Результат є у відкритому доступі на офіційному сайті Держгеокадастру.

• Система громадського моніторингу земельних відносин (постанова КМУ, ухвалена у травні цього року) вже є більш складною. Дев’ять органів влади є суб’єктами інформаційної взаємодії у цьому процесі. Держгеокадастр готує технічне завдання. Розробку програмного забезпечення ми розпочнемо на початку наступного року.

• Нещодавно запрацював новий функціонал реєстрації масивів земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Наразі технічні працівники та спеціалісти ДЗК адміністратора працюють над забезпеченням можливості перевірки нотаріусами концентрації земель у власності юридичних осіб. Такий функціонал має з’явитися до кінця цього місяця. Відомості про концентрацію у юридичних та фізичних осіб (у знеособленому вигляді) оприлюднюються на сторінці «Моніторинг земель» сайту Держгеокадастру.

Інна Запоровська, заступниця начальника Управління мінімізації корупційних ризиків та антикорупційної експертизи Національного агентства з питань запобігання корупції (НАЗК)

• Нещодавно Національне агентство з питань запобігання корупції (НАЗК) вже проводило дослідження корупції у сфері земельних відносин, виявивши топ-30 корупційних ризиків та шляхи їх усунення. Влада виконала 63% рекомендацій. Щодо тих, які ще не виконані, вже є відповідне розпорядження Прем’єр-міністра України.

• Державна антикорупційна програма (ДАП) охоплює більшість проблемних питань у сфері земельних відносин, визначених НАЗК, зокрема, у згаданому дослідженні. НАЗК контролює впровадження ДАП. Для цього Агентством розроблено унікальну інформаційну систему. Кожного кварталу виконавці за допомогою інформаційної системи надсилають до НАЗК повідомлення про стан виконання заходів ДАП. Електронні файли або посилання можуть бути прикріплені до повідомлення як докази.

• Після проведення моніторингу експерти НАЗК присвоюють кожній мітку кожній активності, а інформація вноситься до публічної частини системи моніторингу ДАП, яка розміщена на сайті Агентства. Будь-яка особа може залишити відгук і оцінку виконання тієї чи іншої активності.

• Крім того , НАЗК також здійснює обов’язкову перевірку проектів законодавчих актів, які вносяться на розгляд Кабінетом Міністрів України та Верховною Радою України. Висновки експертиз є у відкритому доступі на сайті Агентства.

Первін Дадашова, директор Департаменту фінансової стабільності Національного банку України

• Сьогодні аграріям уже надано близько 90 млрд грн кредитів, що складає приблизно третину всього кредитного портфеля.

• Значною мірою ці кредити були надані після повномасштабного вторгнення в рамках державних програм. По-перше, за цими кредитами ставка була нижчою за ринкову, по-друге, держава значною мірою гарантувала їх.

• Державна програма доступних кредитів (5-7-9) трансформується. Зараз ми не бачимо нульових ставок, як це було в березні та квітні 2022 року. Залежно від напрямку вони можуть бути досить високими, особливо якщо це лише оборотні кошти. Тому ми будемо рухатися до ринкового кредитування. Програма 5-7-9 стимулювала цю точку контакту між банками та фермерами. Банки, особливо великі, за ці два роки вже зрозуміли і навчилися працювати з агросектором.

• Що дає нам подальший розвиток земельної реформи та залучення нових учасників до ринку? У контексті кредитування ми в першу чергу говоримо про землю як заставу. Для банку застава – це виключно гарантія застави, яка повинна мати кілька складових, щоб прийняти цю заставу за високою вартістю.

• Коефіцієнт ліквідності, про який уже згадувалося сьогодні, вимірює всі складові, які впливають на привабливість такого об’єкта як об’єкт застави для банку. Він складається з кількох пунктів. Перший, врегульований законодавством, – це можливість швидко та прозоро стягувати заставу. У нас небагато справ про банкрутство за кредитами під заставу землі сільськогосподарського призначення. Але з того, що банки кредитують землю, видно, що нормативна база їх влаштовує. Другий аспект – це швидкість реалізації. Знову ж таки, прикладів, коли банки торгують цією землею, небагато. Але тут ми максимально використовуємо інформацію про ринок землі та її обіг, щоб зрозуміти, чи буде цей об’єкт ліквідним і як швидко банки зможуть його продати після стягнення. І третя складова – ціна продажу. НБУ як регулятор встановлює цей норматив ліквідності, який визначає, як цей об’єкт буде враховуватися при визначенні вимоги до самого банку. У нас є конкретні аргументи на користь перегляду цього коефіцієнта ліквідності. Ми зараз не говоримо про ліквідність на рівні найкращих видів застави, таких як гарантії. Але ми вже знайшли формулу, яка влаштовує і Мінагрополітики, і нас, і найближчим часом НБУ ухвалить відповідні зміни до наших нормативних актів, які мають пожвавити процес кредитування. Ми також розглядаємо можливість надання гарантій Фонду часткового гарантування кредитів у сільському господарстві прийнятною заставою. Тому аграрії зможуть отримувати кредити під заставу землі, з вищим коефіцієнтом, а також, власне, під гарантії фонду часткового гарантування з ще вищим коефіцієнтом.

• Крім коефіцієнта ліквідності, вартість кредиту визначається також ліквідністю самого об’єкта. Тому навіть без таких широких і привабливих державних програм з часом розвиток ринку землі та розширення бази ліквідної застави сприятиме здешевленню кредитів.

• І останнє, прозорість і відкритість даних є надзвичайно важливими, оскільки, як вже було згадано, ми здійснюємо наше регулювання базуючись на доступній інформації. Тому банки повинні мати доступ до всіх офіційних даних про права, ціни та дані про народжуваність, щоб оцінити заставу, яку вони беруть. Не менш важливо це і для Національного банку України. Тому прозорість життєво необхідна для подальшого розвитку ринку землі.

Елліна Юрченко, земельна експертка

• Кожен фермер, який бере участь у ринку землі, проводить свій моніторинг. Орієнтуватися у кількості операцій можна за даними, які є на сайті Держгеокадастру. Проте фактична ціна купівлі-продажу в деяких регіонах, наприклад, у Вінницькій, Полтавській, Хмельницькій, може відрізнятися від офіційної в півтора-два рази. Тому зараз аграрії покладаються на реальні пропозиції ринку.

• Також необхідно запровадити моніторинг цін на оренду землі та офіційно оприлюднити дані. Наразі ми лише можемо використовувати дані про орендну плату за землю державних агрокомпаній, які є в їхніх звітах.