Перешкоди до розвитку ринку кредитування під іпотеку землі в Україні та можливі методи їх подолання. ДОСЛІДЖЕННЯ

Метою роботи є дослідження проблем (нормативних, інституційних, технологічних та інших), що заважають розвитку кредитування під іпотеку землі та розробка пропозицій щодо подолання цих проблем.

В ході дослідження проведено всебічний аналіз ситуації та існуючих проблем – не тільки безпосередньо на ринку кредитування під іпотеку землі, а й в усіх сферах, що можуть мати вплив на укладення таких угод: в сфері нормативного регулювання угод з земельними ділянками та обмежень щодо них, захисту прав кредиторів при виконанні угод з іпотеки землі, оподаткування операцій з реалізації іпотеки тощо.

Експертами проведено аналіз діючого законодавства, що регламентує відносини з обігу земельних ділянок (включаючи відносини з купівлі-продажу, міни, іпотеки тощо), а також спеціальної нормативної бази Національного банку України щодо іпотеки земельних ділянок. Окремо вивчено питання оцінки земельних ділянок та особливості їх примусового відчуження.

Для аналізу попиту на кредити та поточної ситуації на ринку кредитування під іпотеку земельних ділянок, проаналізовано статистичні дані Національного банку України, дані Нацкомфінпослуг, інформацію регіональних фондів з підтримки індивідуального житлового будівництва на селі, дані Державного комітету статистики, результати опитувань представників агропромислових та будівельних підприємств тощо.

З метою розгляду можливості впровадження в Україні кращої світової практики, вивчено міжнародний досвід в напрямку організації фінансування аграріїв під іпотеку земельних ділянок.

В процесі роботи в напрямку виявлення існуючих проблем, проведено низку зустрічей з представниками різних сфер: банкірами, оцінювачами, працівниками державних реєстрів, виконавчої служби, а також з представниками асоціацій: НАБУ, Іпотечної асоціації, Всеукраїнської аграрної ради. Здійснено інтерв’ю з представниками банків-лідерів кредитування агросектору щодо їх досвіду в кредитуванні під іпотеку земельних ділянок.

За результатами аналізу виявлено ряд проблем та перешкод, що заважають розвитку кредитування під іпотеку земельних ділянок, а саме:

• Відсутність вільного обігу земель в зв’язку з існуванням мораторію
• Недостатній рівень захисту прав кредиторів
• Наявність недоліків в роботі виконавчої служби
• Недостатня повнота та точність даних в Державному земельному кадастрі
• Наявність недоліків в порядку взаємодії Державного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
• Неадекватність наявної на даний час грошової оцінки земельних ділянок
• Відсутність даних для проведення експертної оцінки земельних ділянок
• Високі процентні ставки за кредитами
• Дефіцит платоспроможних позичальників
• Низька ліквідність земельних ділянок та необхідність створення значних резервів у випадку кредитування під іпотеку землі
• Відсутність нормативної бази для роботи електронних земельних аукціонів

Виходячи з існуючих проблем, були сформульовані пропозиції, реалізація яких буде сприяти розвитку ринку землі, створенню стимулів для придбання земельних ділянок, а в подальшому – активізації кредитування під іпотеку земельних ділянок.

Ці пропозиції включають певні кроки за наступними напрямками:

• Виправлення помилок в земельному кадастрі та реєстрі прав на нерухоме майно та їх обтяжень
• Актуалізація нормативної грошової оцінки земель (за новою методикою) з метою використання її в якості стартової ціни на земельних аукціонах
• Прийняття закону щодо обігу земель; скасування мораторію
• Удосконалення діючого законодавства з метою усунення існуючих колізій та підвищення рівня захисту прав кредиторів
• Вдосконалення взаємодії Земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
• Доповнення реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень інформацією щодо цін угод з нерухомістю, в тому числі, з земельними ділянками; створення можливості формування статистики, надання доступу до цих даних оцінювачам
• Створення нормативної бази для роботи електронних земельних аукціонів, мінімізація участі чиновників в процедурі продажу
• Розвиток нормативної бази в напрямку адаптації окремих фінансових інструментів для роботи на ринку землі
• Вдосконалення нормативної бази НБУ з метою підвищення привабливості використання земельних ділянок в якості забезпечення
• Підвищення фінансової грамотності сільгоспвиробників шляхом проведення роз’яснювальних та навчальних заходів з популяризації земельної реформи та нових інструментів фінансування.
• Підвищення рівня комунікації між учасниками фінансового ринку (банками, небанківськими установами, страховими компаніями), регуляторами фінансового ринку та Міністерства Аграрної політики.
• Впровадження практики спільної роботи банку і клієнтів над кредитними проектами.

Текст дослідження є оригінальним документом та не містить фрагментів інших звітів або публікацій без відповідних посилань.

Всі висновки та рекомендації, наведені в дослідженні, є думками експертів та не обов`язково співпадають з офіційною позицією Світового банку.

Резюме дослідження ТУТ.