Мораторій на землі с/г призначення для чайників і не тільки…

Мораторій без перебільшення є чи не найгучнішим та найпроблемнішим питанням, яке супроводжує земельну реформу в Україні. За 15 років своєї історії мораторій став предметом багатьох політичних маніпуляцій, які породили стійкі міфи, однак відсунули далеко на задній план сам предмет дискусій. У результаті такі прості запитання, що саме є предметом мораторію, якої кількості земель та громадян воно стосується, які транзакції відбуваються із сільськогосподарськими землями за умов мораторію, – викликають неоднозначні відповіді навіть серед експертів. У цій статті ми надаємо – вичерпний огляд нинішньої ситуації: кого і чого стосується мораторій, а також які формальні транзакції  відбуваються з землями під час дії мораторію.

Що таке мораторій

Ухвалений 18 січня 2001 року Закон України «Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)» № 2242-III встановив, що до врегулювання порядку реалізації прав громадян і юридичних осіб на земельну частку (пай) Земельним кодексом України  власники земельних часток (паїв) тимчасово не можуть укладати угоди щодо купівлі-продажу, дарування земельної  частки  (паю) або іншим способом відчужувати ці частки (паї), – окрім передачі їх у спадщину та при викупі земельних ділянок для державних і громадських потреб. Але ухвалений 25 жовтня того ж 2001 року Земельний кодекс (№ 2768-III) не лише визначив термін такої заборони відчуження до 1 січня 2005 року, але й поширив її як на земельні частки (паї), так і на земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва незалежно від форми власності. Це й стало називатися «мораторієм на купівлю та продаж земель сільськогосподарського призначення».

Введений як тимчасовий захід у 2001 році, мораторій продовжувався вже 7 разів (у 2004, 2006, 2008, 2010, 2011, 2012 і 2015 роках), та на даний час діє до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, який мав би врегулювати анонсований ще 18 січня 2001 року «порядок реалізації прав громадян і юридичних осіб на земельну частку (пай)», але навіть за цих умов – не раніше 1 січня 2017 року. Отже, законодавство передбачає не скасування мораторію, як зазвичай кажуть, а прийняття рішення про його продовження чи не продовження, а також прийняття окремого Закону України про обіг земель сільськогосподарського призначення. Наразі проект закону опубліковано на сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру.

Мораторій – це відтермінування (до настання 1 січня 2017 р. та набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення) реалізації права на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення і зміни їх цільового призначення, а також внесення їх до статутних капіталів підприємств.

Скільки земель потрапляє під дію мораторію

Для того, щоб зрозуміти, наскільки масштабним явищем є мораторій, давайте розберемося, скільки землі підпадає під його дію і якої кількості громадян це стосується. Згідно із законодавством, під мораторій підпадають такі категорії земель:

• сільськогосподарські угіддя у державній та комунальній власності: всього 10,5 млн. га;
• несільськогосподарські угіддя в державній та комунальній власності – 1,3 млн. га;
• невитребувані паї – 16 тис. га;
• земельні частки (паї): 27,7 млн. га;
• сільськогосподарські землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у власності: у власності юридичних осіб близько 1 млн. га, у власності громадян оціночно 500 тис. га.

На Графіку 1 показано розподіл сільськогосподарських земель в Україні. Діаграма ліворуч показує, що всього під мораторій підпадає приблизно 41 млн. га, що становить 96% всіх с/г земель в Україні. Діаграма праворуч уточнює, яким є розподіл земель під мораторієм за категоріями. Як бачимо, 68% підмораторних земель – це земельні паї, які перебувають у приватній власності. Щодо кількості землевласників, яких стосується мораторій, то тільки власників паїв – 6,9 млн., а це – 16,2% постійного населення України. Переважна більшість таких власників мешкають у сільській місцевості.

Графік 1. Розподіл сільськогосподарських земель в Україні
(натиснути посилання для активації Графіка 1)

Слід зазначити, що не всі с/г землі підпадають під мораторій; з Графіка 1 ми бачимо, що таких сільгоспземель – 1,7 млн. га; це землі у приватній власності, що перебувають у вільному обігу. Під мораторій, наприклад, не підпадають такі категорії сільськогосподарських земель, як для ведення особистого селянського господарства (крім «паїв»), для ведення підсобного сільського господарства, для індивідуального садівництва та ін.

Що дозволено і що не дозволено робити з підмораторними землями

Законодавство дозволяє пайовикам здавати паї в оренду, обмінювати на іншу земельну ділянку, а також залишити пай нащадкам у спадщину. Водночас їм забороняється продавати свої ділянки, змінювати їх цільове призначення, вносити права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств та передавати у заставу.

Такі обмеження порушують конституційні права землевласників (а саме: статті 14, 21, 22 та 41 Конституції України) та не дозволяють їм розпоряджатися власністю на свій розсуд. Графік 2 показує динаміку транзакцій із сільськогосподарськими землями за 2013–2015 роки. Ми можемо бачити, що найбільше серед них транзакцій оренди; всього за цей період їх було проведено 829,7 тис. і стосувалися вони земель загальною площею 3,5 млн. га.

З роками динаміка змінюється. Так, наприклад, у 2014 році було проведено 565,9 тис. транзакцій оренди площею 2,9 млн. га. Слід також зазначити, що частина земель перебуває в неформальній оренді. Є також спостереження, що після встановлення мінімального строку оренди тривалістю в 7 років та підвищення земельного податку, реєстрації права оренди різко впали – за даними Міністерства юстиції, на 80% у 2 кварталі 2015 року порівняно з 1 кварталом того ж року (з 179,5 тис. до 36,3 тис.); більш детальна інформація у звіті «Моніторинг земельних відносин в Україні: 2014-2015 рр.». Слід зазначити, що у 2013 та 2014 роках кількість таких транзакцій у 2 кварталі була більшою, ніж у першому кварталі, тож справа не в сезонності.

За інформацією Держгеокадастру, станом на 01.07.2015 в Україні було укладено 4,7 млн. договорів оренди сільськогосподарських земель приватної форми власності (паїв) загальною площею 16,6 млн. га (середній розмір ділянки в оренді складав 3,6 га), тобто близько 54% всіх сільськогосподарських земель приватної форми власності. Крім того було укладено 56 тис. договорів оренди земель державної форми власності. Площа цих земель оціночно складає 2,5 млн. га.

У спадщину за період з 1 кварталу 2013 по 3 квартал 2015 року перейшло 17,4 тис. ділянок сільськогосподарського призначення загальною площею 69,3 тис. га (0,2% приватних сільгоспземель). Через транзакції міни та дарування у цей період змінили власників 1041 ділянка сільгосппризначення площею 1069 га.

Щодо продажів, то у 2014 році загальна кількість угод купівлі-продажу становила 0,03% від усіх транзакцій. За розглянутий на Графіку 1 період було зареєстровано 494 транзакції купівлі-продажу сільськогосподарських земель площею 139,6 га, тобто менше ніж 0,01% від усіх с/г земель приватної власності, що не підпадають під дію мораторію.

Під заставу сільськогосподарські землі майже не передавалися, окрім поодиноких випадків у 3 кварталі 2014 та 2 кварталі 2015 року.

Графік 2. Кількість транзакцій із сільськогосподарськими землями за 2013 – 3 квартали 2015 року зі зміною власника/користувача (натиснути посилання для активації Графіка 1)

Висновки

В Україні понад 96% сільськогосподарських земель підпадають під дію мораторію; ситуація безпосередньо стосується щонайменше 16% громадян. Найбільша кількість підмораторних земель перебуває у власності пайовиків – близько 68%. Цими землями люди не можуть розпоряджатися на свій розсуд.

Мораторій стримує розвиток сільської місцевості та сільського господарства, оскільки перешкоджає перерозподілу земельних ресурсів до більш ефективного власника та виробника, знижує ціну оренди та доходи власників (докладніше див. статтю «Економічна віддача землі сільськогосподарського призначення в Україні та її розподіл»), а також обмежує доступ до кредитних ресурсів, і тому має бути усунутий якнайшвидше.

Для цього різними експертами на сьогодні пропонується декілька стратегій: як повне скасування мораторію на всій території України, так і різновиди поступового запровадження ринку (зняття мораторію спочатку із земель державної власності – близько 10,5 млн. га), або зняття його з усіх с/г земель, але у пілотних районах, – для апробації можливих проблем та особливостей). Ще однією альтернативою є передача питання відкриття ринку та встановлення обмежень на ринку землі до повноважень місцевих (районних) органів влади, як це було запропоновано у статті «Обмеження на ринку продажу земель сільськогосподарського призначення: Міжнародний досвід».

Для того, щоб поставити крапку в історію з мораторієм, Уряд відповідно до Закону № 767-VIII від 10 листопада 2015 року мав до 1 березня 2016 р. внести на розгляд Верховної Ради України проект закону про обіг земель сільськогосподарського призначення. Будемо сподіватися, що новий уряд встигне визначитися зі стратегією та внести відповідний законопроект у терміни, які дозволять депутатам проголосувати його до 1 січня 2017 року.

Автори: Денис Нізалов, Катерина Івінська, Сергій Кубах, Олег Нів’євський –

Проект «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні».