Ринковий обіг прав оренди замість скасування мораторію: наскільки це реально?

Наскільки обіг прав оренди здатен замінити її вільний продаж – аналіз від проекту «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні».

Днями міністр агрополітики Тарас Кутовий виступив із програмним інтерв’ю, в якому, фактично, повідомив про відсутність перспектив скасування мораторію з 1 січня 2017 року, посилаючись на неготовність парламенту до такого кроку, та висловив намір уряду запровадити в цих умовах ринковий обіг прав оренди сільгоспугідь. Тож можна припустити, що уряд робить високу ставку на оприлюднену міністром ідею – як своєрідну альтернативу скасуванню мораторію, який продовжують уже 15 років.

Постає питання, наскільки реалістичною є урядова ідея. Для відповіді проаналізуємо таке: (1) чи дозволяє українське законодавство продавати (дарувати, обмінювати, заставляти тощо) права оренди таких угідь, (2) що каже світовий досвід з приводу ринку права оренди землі, (3) як ставиться банківський сектор до права оренди земель як предмету застави, а також (4) які зміни необхідні українському законодавству, якщо уряд таки має намір робити ставку на запровадження ринкового обігу прав оренди.

Юридична безграмотність в українському законодавстві

Чинне земельне законодавство України практично не містить необхідного обсягу правових норм, які б забезпечували обіг права оренди земельних ділянок сільгосппризначення. Тому орендар не може відчужувати (продати, обміняти, подарувати тощо) право оренди земельної ділянки. Натомість законодавство дозволяє власникам таких ділянок (але не орендарям) відчужувати так зване «право на оренду земельної ділянки», які часто плутають із правом оренди землі. Однак цей термін в українському законодавстві відсутній.

Пояснимо. За ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України (ЗКУ), право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Проте частина 5 цієї ж статті ЗКУ містить норму, яка гласить, що це право може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу тільки власником земельної ділянки, а не її орендарем.

Саме в цю норму закладена юридична безграмотність. Адже власник земельної ділянки в принципі не може відчужити право оренди на свою земельну ділянку з тієї простої причини, що він його не має. За правилами цивілістики, особа не може мати на одну й ту ж ділянку більше одного речового права. Тому якщо хтось є власником ділянки, то він одночасно не може бути її орендарем, – і навпаки.

Тоді що ж дозволяє відчужувати власникові частина 5 ст. 93 ЗКУ, якщо не право оренди? Наділений трьома правомочностями – володіти, користуватися та розпоряджатися ділянкою, – власник може відчужити дві з них: щодо володіння й користування ділянкою. Тільки після укладання договору оренди та його реєстрації у Державному реєстрі прав, вони трансформуються у право оренди. Але воно, за згаданою ч.1 статті 93, належить… орендареві, а не власнику ділянки.

Розгадка такої плутанини криється в тому, що в зазначених частинах ст. 93 ЗКУ закладені різні розуміння оренди землі: власне «право оренди землі» та «право на оренду землі». Останнє являє собою не наявне право оренди землі, а право оренди землі, яке виникне у майбутньому, – тобто право взяти землю в оренду. Саме порядку передачі такого права присвячена ст.124 ЗКУ.

Однак ні ЗКУ, ні Закон «Про оренду землі» не містять норм, які б визначали порядок відчуження орендарем права оренди землі на підставі договорів купівлі-продажу, дарування, міни тощо (крім права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку).

Саме тому відчуження прав оренди земельних ділянок с/г призначення їх орендарями наразі є неможливим.

Що каже досвід інших країн

Зарубіжний досвід свідчить, що відчуження права оренди земельних ділянок на основі цивільних договорів використовується лише в країнах, де існує заборона на продаж земель у приватну власність, – зокрема, в Ізраїлі. Проте в Ізраїлі несільськогосподарські земельні ділянки передаються в оренду на 49 і 98 років із правом автоматичного поновлення оренди на зазначені строки. Тому там право оренди землі є «ліквідним товаром».

У країнах, де немає земельного мораторію, право оренди землі на ринку земель не прижилося. Саме мораторій створює сприятливе економічне підґрунтя для запровадження обігу права оренди сільгоспземель. Адже він сприяє заниженню орендної плати за землю та перерозподілу ренти від використання землі на користь орендарів. Своєю чергою, дешева оренда сприяє підвищенню вартості права оренди землі. Однак зі скасуванням мораторію слід прогнозувати зростання орендної плати за землю та зниження вартості права оренди землі, а відтак – право оренди як предмет застави буде знецінено.

Чи допоможе емфітевзис?

На відміну від Ізраїлю, в Україні в силу нестабільної фінансово-економічної ситуації землевласники не часто погоджуються передавати свої ділянки в оренду на тривалі строки. Тому однією з ідей, якою пропонують скористатися, є ще один правовий інститут – емфітевзис.

Він дуже подібний до права оренди сільгоспземель, оскільки являє собою право користування чужою земельною ділянкою для с/г потреб та виникає на основі договору; проте, на відміну від права оренди землі, може бути відчужений на підставі будь-яких цивільних договорів. Він був уведений в українське земельне законодавство ще в 2007 р., однак відтоді майже не використовується на практиці.

15 липня 2016 р. група народних депутатів зареєструвала у Верховній Раді законопроект «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)». Документ мав би реанімувати цей правовий інститут, «конвертувавши» право оренди на право емфітевзису.

Сумніви щодо райдужних перспектив такої ідеї ґрунтуються не тільки на тому, що наші селяни можуть не прийняти у свій юридичний «побут» давньоримський термін. Головною перепоною є те, що практично всі сільгоспземлі приватної власності перебувають в оренді, а перереєстрація договорів оренди в договори про встановлення емфітевзису потребуватиме дуже багато часу та коштів і може розтягтися на десятиліття. Тому, очевидно, якщо в період дії мораторію й варто вводити обіг емфітевзис, то одночасно і паралельно з обігом права оренди сільгоспземель, надаючи учасникам земельного ринку право вибору.

Що кажуть банки

Українські банки скептично ставляться до можливості надання кредитів сільгосппідприємствам під заставу права оренди сільгоспугідь через низьку ліквідність цього права та відсутність практики його оцінювання. Національний банк України (постанова від 30 червня 2016 р. № 351) не вважає право оренди землі прийнятним забезпеченням повернення наданих банками кредитів та навіть не визначає коефіцієнта ліквідності права оренди землі. Отже, у короткостроковій перспективі право оренди землі не буде використовуватися як застава для отримання банківських кредитів.

Малоймовірним є його використання як застави і в довгостроковій перспективі через те, що право оренди землі знецінюється пропорційно зменшенню строку оренди землі, який постійно спливає, а після припинення дії мораторію практично втратить свою вартість. Тому застосування права оренди у якості застави не має перспектив.

Що треба міняти в законодавстві

Якщо все-таки ставити за мету запровадження ринку земель на основі відчуження прав оренди сільгоспугідь, варто ухвалити Закон «Про внесення змін і доповнень до деяких законодавчих актів з метою стимулювання цивільного обігу прав оренди земель сільськогосподарського призначення», спрямований передовсім на створення юридичних передумов для обігу права оренди земель с/г призначення всіх форм власності.

Для започаткування ринкового обігу прав оренди сільгоспземель у цьому Законі слід прописати таке.

По-перше, змінити юридичний статус договору оренди землі з правопосвідчуючого документа на правоформуючий. Відповідно укладення такого договору має розглядатися лише як юридичний факт, з яким пов’язується виникнення права оренди землі та визначення його юридичного змісту (строк, розмір орендної плати, інші умови, а також найменування орендодавця та первинного орендаря ділянки). Тоді договір оренди, укладений між власником земельної ділянки (орендодавцем) та первинним її орендарем, має зберігати своє юридичне значення у процесі наступних переходів права оренди землі, що виникатимуть на підставі цього договору. Тобто при укладенні орендарем договору про відчуження права оренди землі іншій особі у вже укладений договір зміни не вносяться.

По-друге, до Земельного кодексу України і Закону «Про оренду землі» доцільно внести норму про те, що орендар має право відчужувати право оренди землі без погодження із орендодавцем, якщо в договорі оренди землі сторони не домовилися про інше. При цьому у закон слід закласти інтерес власника-орендодаця до обігу права оренди на його землю – скажімо, відсоток від ціни продажу права оренди (наприклад, не менше 5%, або ж записати в законі, що розмір встановлюється договором – за домовленістю сторін); ці кошти орендар-продавець права оренди землі має віддати селянину-власнику.

Такий підхід випливає з практики землекористування в Україні, яка свідчить, що переважна більшість власників с/г земель бачили свою землю хіба що один раз при розподілі розпайованих угідь та розглядають їх лише як фінансовий актив, що дає дохід у формі орендної плати. Безперечно, можна передбачити, що орендар має право відчужувати право оренди землі лише за погодження з орендодавцем, проте це значно зменшить обігоздатність права оренди.

Чи варта овчинка…

Таким чином, хоча використання права оренди землі та емфітевзису й можуть служити засобами ринкового обігу земель, однак лише як тактичний крок до часткової «розморозки» земельного ринку в умовах мораторію, який, утім, не знімає питання про його скасування.

Водночас розвиток законодавства, яке забезпечить обіг права оренди, вимагатиме певного часу. Розпочинаючи таку роботу, потрібно враховувати часову перспективу припинення дії мораторію, оскільки після цього обіг прав оренди, фактично, втратить свою актуальність. Тож слід зважити час і ресурси, витрачені на становлення інституту обігу прав оренди землі, та період, упродовж якого він може бути актуальним.

Докладніший аналіз теми – в аналітичній записці «Обіг права оренди сільськогосподарських земель в Україні: стан, практика, шляхи вдосконалення».

Павло Кулинич, Олег Нів’євський – Проект «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні»

Опубліковано: http://agravery.com/uk/posts/show/rinkovij-obig-prav-orendi-zamist-skasuvanna-moratoriu-naskilki-ce-realno