Центр досліджень продовольства та землекористування Київської школи економіки (KSE Агроцентр) опублікував аналітичний огляд ринку сільськогосподарських земель за III квартал 2026 року. За даними дослідження, кількість угод купівлі-продажу землі скоротилася, проте ціни продовжили зростати. Водночас збільшується розрив між ринковими цінами та нормативною грошовою оцінкою землі (НГО), що свідчить про потенціал збільшення податкових надходжень від угод, вартість землі в яких зазначена на рівні або близько до НГО.
У III кварталі 2026 року в Україні уклали близько 22,4 тис. угод купівлі-продажу сільськогосподарських земель загальною площею 43,7 тис. га. Порівняно з попереднім кварталом кількість угод скоротилася на 14%, а площа проданої землі – на 18%. Відносно III кварталу 2025 року ці показники знизилися на 7% та 15% відповідно.
Активність на ринку зменшувалася п’ять місяців поспіль. У серпні площа проданої землі скоротилася до 12,7 тис. га – найнижчого показника з грудня 2024 року, якщо не враховувати сезонні січневі спади. У вересні вона зросла до 14,9 тис. га, проте залишилася нижчою, ніж роком раніше. Дослідники пов’язують сповільнення, зокрема, з ускладненням морського експорту української агропродукції через російські атаки на портову інфраструктуру та загрози судноплавству. Це знижує доходи агровиробників і стримує їхню інвестиційну активність.
Попри скорочення обсягів продажів, земля продовжує дорожчати. Середня ціна гектара за угодами 2026 року зросла зі 101,2 тис. грн за даними на травень до 105,8 тис. грн за оновленими даними, або на 4,6%. У вересні середня ціна становила вже 125,6 тис. грн/га, а середньозважена – 82,0 тис. грн/га. Різниця між цими показниками зросла до 43,6 тис. грн/га проти близько 17 тис. грн/га у вересні 2024 року, що свідчить про збільшення частки невеликих, але дорожчих земельних ділянок у загальній кількості угод.
Регіональні відмінності залишаються значними. У III кварталі найдорожча сільськогосподарська земля продавалася в Івано-Франківській (297,1 тис. грн/га) та Львівській (292,2 тис. грн/га) областях. Найнижчі середні ціни зафіксовано в Донецькій (38,7 тис. грн/га), Миколаївській (47,5 тис. грн/га) та Херсонській (48,3 тис. грн/га) областях. Різниця між вартістю в регіонах з найдорожчими і найдешевшими ділянками сім разів.
За обсягами продажів упродовж перших дев’яти місяців 2026 року лідирують Полтавська (14,8 тис. га), Вінницька (13,1 тис. га), Чернігівська (11,2 тис. га) та Житомирська (10,7 тис. га) області. Разом на них припадає 35% усієї проданої за цей період землі.
Основну частину ринку становлять землі для товарного сільськогосподарського виробництва. У III кварталі 2026 року на них припадало 55,4% усіх угод і 75% проданої площі. Водночас частка земель для ведення особистого селянського господарства скоротилася до 39,8% угод і 19,4% площі. Таким чином, ринок дедалі більше концентрується на землях для товарного виробництва.
Окрему увагу дослідники приділили нормативній грошовій оцінці, яку використовують для розрахунку земельних податків та визначення мінімальної ціни продажу землі. Вона дедалі більше відстає від ринкової вартості. Якщо на початку роботи ринку у 2021 році ціна продажу перевищувала НГО в 1,45 раза, то в III кварталі 2026 року – вже в 1,74 раза. Понад половина збільшення цього розриву за п’ять років припала на перші три квартали 2026 року.
За висновками авторів, повільна індексація НГО призводить до недоотримання податкових надходжень від операцій із землею та її використання. Занижена нормативна оцінка створює стимули оформлювати угоди за ціною на рівні НГО, щоб зменшити податки на доходи від продажу землі.
На ринку оренди державних і комунальних земель через «Прозорро.Продажі» у III кварталі 2026 року передали близько 13,4 тис. га. Понад чверть цієї площі припала на Одеську область. У вересні середня ціна оренди становила 10,7 тис. грн/га, або близько $239/га.
Конкуренція на земельних аукціонах залишається високою. За весь період роботи ринку оренди середня кількість ставок становила 3,13 на аукціон, а фінальна ціна оренди приблизно вчетверо перевищувала стартову. Водночас обсяги передачі землі в оренду скоротилися порівняно з III кварталом 2025 року, коли через аукціони передали понад 31 тис. га.
